1주택자 종부세 논란 재점화…비거주 1주택자 세금 어떻게 달라지나

1. 1주택자 종부세 논란, 왜 다시 커졌을까?

집을 한 채 가지고 있는데도 종합부동산세, 이른바 종부세를 내야 하는지 고민하는 분들이 많습니다. 특히 올해 발표된 세제개편안에서 실거주 여부를 기준으로 1주택자에 대한 종부세 부담을 달리하는 방안이 나오면서 논란이 다시 커졌습니다. 그런데 최근에는 비거주 1주택자에 대한 차등 과세 방안을 다시 검토하는 움직임까지 나타나고 있습니다.

핵심은 단순히 "집이 한 채냐, 두 채냐"가 아닙니다. 1주택이더라도 실제 거주하는지, 주택 가격이 어느 정도인지, 보유기간과 연령이 어떻게 되는지에 따라 세금 부담이 달라질 수 있다는 점입니다.

2. 1주택자 종부세, 먼저 기본 개념부터

종합부동산세는 일정 기준을 초과하는 부동산 보유자에게 부과되는 국세입니다. 주택의 경우 단순히 현재 시세만 보고 세금을 계산하는 것이 아니라 공시가격과 공정시장가액비율 등을 반영해 과세표준을 산정합니다.

현재 국세청이 안내하는 종부세 주택 세율은 2주택 이하 개인의 경우 과세표준에 따라 **0.5~2.7%**의 누진세율이 적용됩니다. 다만 실제 납부세액은 공제와 세액공제, 재산세와의 관계 등을 함께 계산해야 하므로 세율만 가지고 세금을 단순 계산해서는 안 됩니다.

여기에 1세대 1주택자에게는 별도의 기본공제와 고령자·장기보유자 세액공제 등의 제도가 적용됩니다.

**다만 2026년 세제개편안의 구체적인 공제금액과 적용 시점은 향후 법률 개정 과정에서 달라질 수 있으므로 [확인 필요]**입니다.

이번 논란에서 특히 주목받은 부분은 비거주 1주택자입니다. 정부가 발표한 개편안은 실거주 중심으로 세제를 재편하면서 비거주 1주택자의 종부세 기본공제를 기존 12억원에서 9억원으로 낮추는 방안을 제시했습니다. 반면 실거주 1세대 1주택자는 기본공제를 12억원에서 14억원으로 높이는 내용이 거론됐습니다.

3. 실제로 얼마나 차이가 날까?

예를 들어 공시가격이 15억원인 아파트를 한 채 보유하고 있다고 가정해 보겠습니다.

A씨는 해당 주택에 실제 거주하고 있고, B씨는 다른 지역에서 거주하면서 이 주택을 임대하고 있다고 가정해 보겠습니다.

개편안대로라면 실거주 1주택자와 비거주 1주택자의 기본공제 기준이 달라질 수 있습니다.

• 실거주 1주택자: 기본공제 14억원 
• 비거주 1주택자: 기본공제 9억원
• 공시가격: 15억원이라고 가정
• 차이: 공제금액만 놓고 보면 5억원

즉 같은 1주택자라도 실거주 여부에 따라 종부세 과세 대상 금액 자체가 달라질 가능성이 생기는 것입니다.

다만 여기서 중요한 점이 있습니다. "공시가격 15억원 - 공제금액 = 실제 종부세"라는 단순 계산은 맞지 않습니다. 공정시장가액비율과 세율, 세액공제, 재산세 중복분 등을 함께 반영해야 실제 세액을 계산할 수 있기 때문입니다.

또한 최근 당정협의에서는 비거주 1주택자에 대한 종부세 차등 적용을 전면 재검토하는 방향이 논의됐습니다. 따라서 현재 발표된 개편안만 보고 내년 세금을 확정적으로 예상하는 것은 위험합니다.

4. 1주택자가 지금 확인해야 할 것

이번 논란을 단순히 "종부세가 오른다" 또는 "내린다"로 받아들이기보다는 자신의 상황을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

① 실제 거주 여부

직장 이전, 자녀 교육, 부모 봉양 등으로 집을 보유하면서 다른 곳에 거주하는 경우가 있습니다. 이런 사정을 어떻게 인정할 것인지가 향후 제도 설계의 중요한 쟁점입니다.

② 공시가격

종부세는 시세가 아니라 공시가격을 기준으로 계산하기 때문에 자신의 주택 공시가격을 확인해야 합니다.

③ 보유기간과 연령

1세대 1주택자는 일정 요건을 충족하면 장기보유 및 고령자 세액공제를 받을 수 있습니다. 구체적인 공제율과 한도는 적용연도 기준으로 반드시 확인해야 합니다.

④ 최종 확정 법안

현재 논의 중인 내용은 정부의 세제개편안과 당정 협의를 거치며 수정될 수 있습니다. 실제 세금은 국회에서 세법 개정이 확정되고 시행령 등이 정해진 뒤 판단하는 것이 정확합니다.

5. 주의사항 및 리스크

이번 종부세 논란에서 가장 주의할 부분은 정책 발표안과 확정된 세법을 혼동하는 것입니다.

특히 "비거주 1주택자는 무조건 종부세가 크게 오른다"거나 "실거주하면 종부세를 내지 않는다"는 식으로 단순화해서 이해하면 안 됩니다.

실제 세금은 주택별 공시가격, 보유 현황, 세액공제 요건 등 여러 요소에 따라 달라집니다. 또한 세법 개정 과정에서 정부안이 수정될 가능성도 있습니다.

따라서 세금 부담을 줄이기 위해 급하게 주택을 매도하거나 임대 형태를 변경하는 등의 결정을 내리기보다는 최종 법안과 자신의 세금 계산 결과를 함께 확인하는 것이 안전합니다.

6. 마무리

이번 1주택자 종부세 논란의 핵심은 '주택 수'에서 '실거주 여부'까지 과세 기준을 확대할 것인지에 있습니다.

 

정부는 실거주 1주택자에 대한 세 부담을 완화하는 방향을 제시했지만, 비거주 1주택자 차등 과세를 둘러싼 반발이 이어지면서 현재 재검토 논의가 진행되고 있습니다.

 

따라서 1주택자라면 지금 당장 세금이 얼마나 오르는지를 단정하기보다 ① 공시가격 ② 실제 거주 여부 ③ 보유기간 ④ 연령 ⑤ 향후 확정되는 세법 개정안을 순서대로 확인하는 것이 좋습니다.

 

특히 정부안과 최종 확정 법안 사이에 차이가 생길 수 있는 만큼, 2026년 세제개편안의 국회 처리 결과를 확인한 뒤 실제 종부세 부담을 다시 계산하는 것이 가장 현실적인 대응 방법입니다.

 

※ 이 글에서 언급한 2026년 공제금액 및 개편안 관련 수치는 현재 발표·논의 단계의 내용이 포함되어 있으므로 **[확인 필요]**입니다. 실제 세금은 최종 확정된 세법과 개인별 조건에 따라 달라질 수 있습니다.