"일단 팔고 보자"… 보완책에도 시장이 냉담한 진짜 이유

정부가 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 '실거주 예외 검토'라는 카드를 꺼내 들었지만, 부동산 시장의 반응은 여전히 차갑습니다. 규제 완화와 유지 사이에서 길을 잃은 정책 신호가 오히려 시장의 불확실성만 키우고 있다는 지적이 나옵니다. 현재 서울 핵심 지역을 중심으로 매물이 쌓이는 배경과 시장의 냉담한 속사정을 전문가적 시각으로 짚어봅니다.

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5월 9일 양도세 유예 종료 임박, '잠실·압구정' 매물 폭증

다주택자 양도세 중과 유예 종료가 3개월 앞으로 다가오면서 서울 주요 지역의 매물 지표가 급변하고 있습니다.

● 매물 증가 현황: 송파구의 아파트 매물이 최근 2주 사이 약 13.3% 급증했으며, 성동구, 광진구, 강남구 등 이른바 '상급지'를 중심으로 매도 물량이 쏟아지고 있습니다. ● 정부의 긴급 보완책: 이번 주 발표 예정인 보완책의 핵심은 '잔금 지급 기한의 유연성'입니다. 계약은 유예 종료 전에 하되, 잔금과 등기 이전까지 일정 기간을 더 인정해 주겠다는 취지입니다. ● 실거주 의무 예외 검토: 특히 토지거래허가구역 내에서 전세 낀 집(갭투자물)을 팔 수 있도록, 기존 세입자의 거주 기간을 인정해 주는 방안이 논의되고 있습니다.

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시장이 냉담한 이유: 얽히고설킨 '규제의 덫'

정부의 보완책에도 불구하고 현장에서 거래가 성사되기 어려운 이유는 금융, 세제, 거주 규제가 복합적으로 얽혀 있기 때문입니다.

1. 세입자 보호와 실거주 요건의 충돌: 집주인이 직접 입주하려 해도 세입자의 계약갱신청구권과 시기가 맞지 않으면 거래 자체가 불가능합니다. 매수자 역시 실거주를 해야 하는데, 기존 세입자의 퇴거 일정과 잔금 일정을 맞추는 것이 '하늘의 별 따기' 수준입니다.
2. 대출 규제의 장벽: 무주택 실수요자가 잔금을 마련하려 해도 강력한 대출 규제 때문에 자금 조달이 쉽지 않습니다. 보증금을 먼저 돌려줘야 하는 상황에서 일시적인 자금 공백을 메울 방법이 막막합니다.
3. 정책 신뢰의 상실: 규제를 푼다는 신호와 유지한다는 메시지가 엇갈리면서, 투자자뿐만 아니라 실수요자들도 "일단 지켜보자" 혹은 "일단 팔자"는 극단적인 심리로 치닫고 있습니다.

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경제 전문가가 진단하는 향후 시장 전망

이번 보완책이 단기적인 거래 경직을 소폭 완화할 수는 있겠으나, 근본적인 해결책이 되기에는 역부족으로 보입니다.

● 공급 과잉 우려: 양도세 중과를 피하려는 매물이 5월 전까지 집중적으로 출회되면서 가격 하방 압력이 커질 수 있습니다. ● 이동의 자유 제약: 투기 억제를 위한 규제가 역설적으로 갈아타기를 원하는 실수요자의 발목까지 잡고 있는 형국입니다. 거주 이전의 자유가 제약되면서 시장의 선순환 구조가 깨졌다는 평가입니다. ● 예측 가능성의 중요성: 시장 회복의 열쇠는 '땜질식 처방'이 아니라 정책의 지속성과 예측 가능성에 있습니다. 제도적 방향이 명확해져야 비로소 거래 심리가 안정될 것입니다.

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결론 및 마무리

요약하자면, 정부가 잔금 유예와 실거주 예외라는 보완책을 준비 중임에도 불구하고, 대출 규제와 세입자 보호법이라는 더 큰 벽에 막혀 시장의 온기는 살아나지 않고 있습니다.

지금 주택 매도를 고민 중인 분들이라면 5월 9일이라는 데드라인에 쫓기기보다, 이번 주 발표될 정부의 구체적인 보완 지침을 확인한 후 매수자와의 협상력을 높일 수 있는 전략을 세워야 합니다. 또한, 실수요자들은 급매물이 늘어나는 이 시기를 모니터링하되, 대출 실행 가능 여부를 최우선으로 점검하시길 권장합니다.

 

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서울 핵심 지역의 매물 급증과 정부 보완책에 대한 분석이 도움이 되셨나요? 혹시 거주하시는 지역의 구체적인 매물 추이나, 본인의 상황에서 양도세 중과를 피할 수 있는 절세 경로가 궁금하시다면 언제든 말씀해 주세요!