다주택자 양도세 중과 부활! '5월 9일' 전 계약하면 막차 탄다

오는 5월 9일, 4년 동안 이어졌던 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 예정대로 종료됩니다. 하지만 정부는 갑작스러운 제도 변화로 인한 시장 혼란을 막기 위해, 특정 요건을 갖춘 경우 잔금 처리 기한을 4~6개월 더 연장해주는 보완책을 내놓았습니다. '세금 폭탄'을 피하기 위해 반드시 알아야 할 핵심 내용을 정리해 드립니다.

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1. 5월 9일까지 '계약'만 해도 유예 가능 (기한 차등 적용)

원칙적으로는 5월 9일까지 잔금을 치르고 등기까지 마쳐야 중과를 피할 수 있지만, 이번 보완책으로 5월 9일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 입증된다면 지역에 따라 양도 기한을 뒤로 미뤄줍니다.

대상 지역	잔금·양도 유예 기간	비고
기존 조정대상지역 (강남·서초·송파·용산)	계약일로부터 4개월 내	기존 규제 지역의 상징성 고려
신규 지정 조정대상지역 (서울 21개구, 수도권 12곳 등)	계약일로부터 6개월 내	갑작스러운 지정에 따른 추가 배려

주의! 가계약이나 구두 약정은 인정되지 않습니다. 반드시 계약금이 입금된 증빙서류가 있어야 '계약 완료'로 인정됩니다.

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2. '세 낀 집' 매수자, 실거주 의무 최대 2년 유예

그동안 토지거래허가구역 내에서는 세입자가 있는 집을 사기가 매우 어려웠습니다. 매수자가 즉시 입주해야 하는 '실거주 의무' 때문이었는데요. 이 빗장도 일부 풀립니다.

• 최초 계약 종료일까지 유예: 2026년 2월 12일 기준 임대차 계약이 체결되어 있다면, 해당 세입자의 계약이 끝날 때까지 매수자의 입주 의무를 미뤄줍니다.
• 최종 데드라인: 유예를 받더라도 늦어도 **2028년 2월 11일(발표 후 2년 내)**까지는 반드시 실거주를 위해 입주해야 합니다.
• 적용 조건: 이 혜택은 무주택 매수자가 다주택자의 조정대상지역 주택을 살 때만 적용됩니다. (갭투자 방지 목적)

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3. 주담대 전입 의무 및 기타 보완책

자금 조달과 관련된 규제도 양도세 중과 종료 일정에 맞춰 현실화되었습니다.

● 전입 신고 기한 연장: 주택담보대출 실행 시 전입 의무 기한이 '6개월 이내'에서 '대출 실행 후 6개월' 또는 '임대차계약 종료 후 1개월' 중 더 늦은 시점으로 완화됩니다.

● 토지거래허가 혜택: 신규 지정 지역의 경우 매수자가 허가일로부터 6개월 내에만 입주하면 되도록 여유를 두었습니다.

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경제 전문가가 진단하는 시장 영향

정부가 중과 유예를 연장하지 않고 '종료'를 택한 것은 공급 물량을 끌어내 집값을 잡겠다는 강력한 의지로 풀이됩니다.

1. 다주택자 '막차 매물' 증가: 중과세율(기본세율 + 20~30%p)이 적용되면 세금 부담이 수억 원 차이 날 수 있어, 5월 9일 전까지 급매물이 늘어날 가능성이 큽니다.
2. 무주택자 기회: 실거주 의무 유예와 대출 전입 의무 완화로 인해, 자금이 부족했던 무주택자들이 전세를 끼고 알짜 지역 매물을 선점할 수 있는 통로가 열렸습니다.
3. 지역별 양극화 심화: 강남권(4개월)보다 비강남권(6개월)의 유예 기간이 길어짐에 따라, 상대적으로 대출이나 기간 여유가 있는 비강남권 거래가 단기적으로 활발해질 수 있습니다.

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결론 및 마무리

요약하자면, 다주택자라면 5월 9일이라는 '운명의 날' 전까지 계약서를 작성해야 중과를 피할 수 있으며, 무주택자라면 이번 실거주 유예 조치를 활용해 '내 집 마련'의 기회로 삼을 수 있습니다.

세무 전문가들은 개별 주택의 보유 기간이나 거주 요건에 따라 비과세 혜택이 달라질 수 있으므로, 계약 전 반드시 상세한 세금 시뮬레이션을 해볼 것을 권장합니다.

 

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정부의 이번 양도세 중과 보완 대책 분석이 도움이 되셨나요? 본인이 보유한 주택이 신규 지정 지역인지, 혹은 무주택 매수자로서 받을 수 있는 구체적인 대출 혜택이 궁금하시다면 언제든 질문해 주세요!